范小冲：35%的自有资金比例加速地产行业洗牌

2006-5-30 0:18:00

北京阳光100房地产开发集团常务副总经理范小冲对九部委新政发表了看法，认为调控由西医疗法向中医转变。以下是其观点：
　　调控由西医疗法向中医转变
　　过去的调控都是基于投资过热，认为投资过热、疯狂炒作造成房价暴涨，导致很多人买不起房、空置率增多，进一步导致金融风险。因此过去打压投资打压供给，反而使得供需缺口越来越大。而实际，房价上涨是供不应求导致的，这一次的调控就强调扩大供给，抑制需求，对供需进行均衡，各种对策也都对症下药。
　　在手段上，过去只针对房价，并且将之上升到政治高度，采用行政干预的方式，而这次更多的是运用市场手段，而且是综合性的，在土地、金融、规划等各个环节适度调整。
适度调整表现在，比如，首付并没有如谣传的提高到五成，没有一棒子打压，有利于市场健康发展。
　　这一次调控看似不猛烈，但这是相对在温和中进行的全方位的调整，市场能进入软着陆。
这一次的调控由西医转向了中医，不是象西医那样，一上来就切肿瘤、动手术，往往造成头痛医头、脚痛医脚。而这次却象中医一样进行了全身的调整，“盈则去之，虚则补之”。
　　中小户型比例70%能增加主流购房人群的有效供给
　　新政：“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”
　　此举实际是使供应更加针对当前的购房主流客户群。过去房地产存在过度的结构失衡，开发商愿意给富人盖房，富人买的房子在整个市场中只占5%的套数，却占了20%的面积，而很多需要房子的人却买不起买不到房子。
随着大量年轻人进入城市，主流购房人越来越趋向年轻白领，使得精致型住房的需求巨大，90平米经济适用，差不多能满足两口之家、三口之家的基本需求。此举能加强经济、集约型户型的有效供给，让更多的人有房住。

　　二手房营业税时限延长是双刃剑
　　二手房营业税时限由2年延长至5年，能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资，能打压投机。
但它又是一把双刃剑，增加二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而恰恰最近这五年是房地产市场高速发展的时期，存量房市场非常大，反过来将加剧新房的供不应求。
总的来说，效果如何目前不好作评价。

　　闲置土地处置将加大执行力度
　　加大对闲置土地的处置力度是好事，招牌挂以来，土地供应远不能满足市场需求，其实并不是地荒，大量土地囤积在开发商手里，真正转化成有效供给的严重不足，影响政府的调剂，使政府调控达不到效果。
尽管8·31大限曾要求2年不开发的土地要收回，但一直没有严格执行，8·31解决的主要是没有按规划办清土地相关手续、交清地价款的地块，从此次细则开看，将加大执行力度，能加速土地的流转、增加供给。

　　35%的自有资金加速行业洗牌
　　房地产是资本的竞争，自由资金是降低风险的保障，提高自由资金比例，就是提高行业门槛，让有实力、专业能力强的开发商获得更多的机会，而没有实力的公司无法空手套白狼。5%对于房地产这样一个资金密集型的行业不是一个小数目，影响力很大，某种程度上将加剧行业的洗牌。

　　提高首付遏制需求透支
　　当前的需求中存在泡沫，要买大房子、早点买房、能买一套房的要买两套房进行投资等等，需求严重透支。提高首付能提高门槛抑制需求，使被透支、放大、超前的需求得到抑制。同时采取了区别对待的方式，这就是中医疗法，相对温和，长期服用、逐步恢复。